Μεταβίβαση μισθωτικής σχέσης από τον μισθωτή προς τρίτο

Η μεταβίβαση μισθωτικής σχέσης σε τρίτο δεν πραγματοποιείται αυτομάτως, αλλά προϋποθέτει, κατά κανόνα, τη συναίνεση του εκμισθωτή. Το άρθρο εξετάζει τις προϋποθέσεις έγκυρης μεταβίβασης της μίσθωσης, καθώς και τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις που μεταβιβάζονται στον νέο μισθωτή.

Στην πράξη συμβαίνει συχνά να υπεισέρχεται σε μία μισθωτική σχέση, είτε στη θέση του μισθωτή είτε στη θέση του εκμισθωτή, ένα νέο πρόσωπο. Στην περίπτωση αυτή ανακύπτουν ζητήματα σχετικά με τον τρόπο έγκυρης μεταβίβασης της μισθωτικής σχέσης, τη διατήρηση ή μη της ταυτότητας της αρχικής μίσθωσης, καθώς και την έκταση των δικαιωμάτων και υποχρεώσεων που μεταβιβάζονται στο νέο συμβαλλόμενο μέρος. Από τον συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 361, 455 επ. και 471 ΑΚ συνάγεται ότι η μεταβίβαση ολόκληρης της μισθωτικής σχέσης από τον μισθωτή προς τρίτο πραγματοποιείται με συνδυασμό εκχώρησης και αναδοχής χρέους και προϋποθέτει τη συναίνεση του εκμισθωτή. Με την εκχώρηση μεταβιβάζεται η μισθωτική σχέση κατά την ενεργητική της πλευρά, ενώ με την αναδοχή χρέους μεταβιβάζεται η παθητική αυτής μορφή.

Οι ανωτέρω διατάξεις εφαρμόζονται και επί εμπορικών μισθώσεων, σύμφωνα με το άρθρο 44 ΠΔ 34/1995. Επομένως, και στις εμπορικές μισθώσεις, η μεταβίβαση της μισθωτικής σχέσης από τον μισθωτή προς τρίτο δεν επέρχεται αυτοδικαίως ούτε αρκεί μόνη η συμφωνία μεταξύ του αρχικού μισθωτή και του τρίτου. Κατά πάγια νομολογία, μόνη η συμφωνία μεταξύ του αρχικού μισθωτή και του τρίτου περί μεταβίβασης της μισθωτικής σχέσης, χωρίς τη συναίνεση του εκμισθωτή, δεν αρκεί για να καταστήσει τον τρίτο μισθωτή της έννομης σχέσης, ούτε του παρέχει οποιοδήποτε δικαίωμα απορρέον από τη μίσθωση έναντι του εκμισθωτή (ΑΠ 1175/2019). Ως εκ τούτου, εάν ο εκμισθωτής δεν συναινεί στην αλλαγή του μισθωτή, ο τρίτος δεν μπορεί να θεωρηθεί νέος μισθωτής μόνο βάσει της συμφωνίας του με τον αρχικό μισθωτή.

Η μεταβιβαστική σύμβαση δύναται να είναι και άτυπη, όπως επίσης και η συναίνεση του αντισυμβαλλομένου, η οποία μπορεί να παρέχεται είτε ρητώς είτε σιωπηρώς. Σιωπηρή συναίνεση δύναται να συναχθεί, μεταξύ άλλων, από την χωρίς επιφύλαξη αποδοχή μισθωμάτων εκ μέρους του εκμισθωτή από τον νέο μισθωτή ή από τη μη προβολή αντιρρήσεων μετά την ανακοίνωση της συμφωνίας μεταβίβασης (ΑΠ 33/2014, ΜονΕφΠειρ 8/2021). Η συναίνεση μπορεί, επίσης, να παρασχεθεί και εκ των υστέρων, με έγκριση του μέρους που δεν συμμετείχε αρχικά στη μεταβίβαση. Στην περίπτωση αυτή, η γνώση της μεταβίβασης και η μη εναντίωση σε αυτήν μπορούν, υπό τις συγκεκριμένες περιστάσεις, να εκληφθούν ως σιωπηρή έγκριση. Αντιστοίχως, δεν αποκλείεται η συναίνεση να έχει παρασχεθεί και προκαταβολικά, εφόσον υπάρχει σχετική πρόβλεψη στην αρχική μισθωτική σύμβαση, με την οποία καθορίζονται οι όροι και οι προϋποθέσεις υπό τους οποίους επιτρέπεται η μεταβίβαση της μισθωτικής σχέσης. Με την κατά τα ανωτέρω μεταβίβαση, ο νέος μισθωτής υπεισέρχεται στη συμβατική θέση του αρχικού μισθωτή και συνεχίζει την υφιστάμενη μισθωτική σχέση. Η μεταβιβαζόμενη ενοχική σχέση δεν αποτελεί νέα σύμβαση αλλά συνέχεια της προϋπάρχουσας, χωρίς μεταβολή του περιεχομένου της, εκτός αν συμφωνηθεί διαφορετικά μεταξύ των συμβαλλομένων μερών (ΑΠ 640/2016, ΑΠ 734/1998, ΑΠ 479/2001).

Συνεπώς, εξακολουθούν να ισχύουν οι όροι της αρχικής μίσθωσης, όπως αυτοί αφορούν, ενδεικτικά, τη διάρκεια, τη χρήση του μισθίου, το ύψος του μισθώματος, την αναπροσαρμογή αυτού, την εγγύηση και τυχόν λοιπούς ειδικούς όρους. Η μεταβίβαση δεν επιφέρει μεταβολή της ταυτότητας της μίσθωσης, εκτός εάν τα μέρη προβούν σε τροποποίηση της αρχικής σύμβασης ή σε κατάρτιση νέας. Βασική έννομη συνέπεια της μεταβίβασης είναι ότι από τον χρόνο συντελέσεώς της αποκόπτεται από τη μισθωτική σχέση ο παλαιός μισθωτής και υπεισέρχεται στη θέση αυτού ο ειδικός διάδοχός του. Η μεταβίβαση, όμως, διέπεται από την αρχή της μη αναδρομικότητας, με αποτέλεσμα να καταλαμβάνει τις έννομες σχέσεις των μερών μόνο για το μέλλον. Συνεπώς, ο νέος μισθωτής δεν υπεισέρχεται σε δικαιώματα και υποχρεώσεις του δικαιοδόχου του που είχαν γεννηθεί πριν από τη μεταβίβαση της μισθωτικής σχέσης. Υποχρεώσεις, απαιτήσεις ή λοιπές έννομες συνέπειες που ανάγονται σε χρόνο προγενέστερο της μεταβίβασης εξακολουθούν να βαρύνουν αποκλειστικά τον αρχικό μισθωτή.

Η θέση αυτή έχει υιοθετηθεί τόσο από τη νομολογία του Αρείου Πάγου όσο και από τα δικαστήρια της ουσίας (ΑΠ 329/2019, ΜονΕφΠειρ 8/2021, ΕφΑιγ 129/2021), τα οποία δέχονται ότι κρίσιμο χρονικό σημείο για την οριοθέτηση των δικαιωμάτων και υποχρεώσεων των μερών είναι ο χρόνος υπεισέλευσης του νέου μισθωτή στη μισθωτική σχέση. Δεν αποκλείεται, πάντως, τα μέρη, στο πλαίσιο της συμβατικής τους ελευθερίας, να συμφωνήσουν ειδικώς ότι μαζί με τη μεταβίβαση της μισθωτικής σχέσης μεταβιβάζονται και ορισμένα δικαιώματα ή υποχρεώσεις που είχαν ήδη γεννηθεί πριν από αυτήν. Μία τέτοια συμφωνία, όμως, πρέπει να προκύπτει σαφώς από το περιεχόμενο της σχετικής σύμβασης.

Τέλος, η μεταβίβαση της μισθωτικής σχέσης δεν πρέπει να συγχέεται με την υπεκμίσθωση ή την παραχώρηση χρήσης του μισθίου. Στις περιπτώσεις αυτές δεν μεταβιβάζεται η κύρια μισθωτική σχέση, αλλά δημιουργείται νέα, παρεπόμενη σχέση μεταξύ του μισθωτή και τρίτου, ενώ η αρχική μίσθωση εξακολουθεί να λειτουργεί μεταξύ των αρχικών συμβαλλομένων μερών.

Κωνσταντίνα Η. Νίκα, Δικηγόρος (LL.M. Ποινικών & Εγκληματολογικών Επιστημών ΔΠΘ) – Aeterna Legal Group