Η Golden Visa εφαρμόζεται στην Ελλάδα από το 2013 και παρέχει σε πολίτες τρίτων χωρών τη δυνατότητα απόκτησης άδειας διαμονής μέσω επένδυσης. Το ισχύον πλαίσιο διαμορφώθηκε κυρίως με το άρθρο 64 του Ν. 5100/2024 (ΦΕΚ Α΄ 49/05.04.2024), το οποίο τροποποίησε το άρθρο 100 του Ν. 5038/2023. Η εφαρμογή των νέων ρυθμίσεων εξειδικεύτηκε με την Εγκύκλιο 9/25.09.2024 και τη νεότερη Εγκύκλιο 1/21.04.2026 της Γενικής Γραμματείας Μεταναστευτικής Πολιτικής, ενώ η ΚΥΑ 214926/2025 (ΦΕΚ Β΄ 6014) καθορίζει τα απαιτούμενα δικαιολογητικά.
Τι είναι η Golden Visa;
Πρόκειται για πενταετή άδεια διαμονής, η οποία μπορεί να ανανεώνεται εφόσον εξακολουθούν να πληρούνται οι νόμιμες προϋποθέσεις. Μία από τις βασικότερες δυνατότητες απόκτησής της είναι η επένδυση σε ακίνητη περιουσία.
Δεν απαιτείται συγκεκριμένος ελάχιστος χρόνος διαμονής του επενδυτή στην Ελλάδα για τη διατήρηση και ανανέωση της άδειας, ενώ παρέχεται δυνατότητα μετακίνησης στη Ζώνη Schengen (Σένγκεν), σύμφωνα με τους ισχύοντες κανόνες. Υπό τις προϋποθέσεις του νόμου, δικαίωμα άδειας διαμονής μπορούν να αποκτήσουν και μέλη της οικογένειας του επενδυτή.
Ποια είναι τα όρια επένδυσης;
Το απαιτούμενο ποσό διαφοροποιείται ανάλογα με την περιοχή και το είδος του ακινήτου:
800.000 ευρώ: Αφορά την Περιφέρεια Αττικής, την Περιφερειακή Ενότητα Θεσσαλονίκης, τη Μύκονο, τη Σαντορίνη και τα νησιά με πληθυσμό άνω των 3.100 κατοίκων. Η επένδυση πραγματοποιείται σε ένα ακίνητο και, για δομημένο ακίνητο ή ακίνητο με οικοδομική άδεια, απαιτείται ελάχιστη επιφάνεια 120 τ.μ. κύριων χώρων.
400.000 ευρώ: Ισχύει για τις λοιπές περιοχές της Ελλάδας. Και σε αυτή την περίπτωση η επένδυση αφορά ένα ακίνητο, με ελάχιστη επιφάνεια 120 τ.μ. κύριων χώρων, όπου εφαρμόζεται η σχετική προϋπόθεση.
250.000 ευρώ: Το όριο αυτό διατηρείται για ειδικές περιπτώσεις και ιδίως για ακίνητα των οποίων οι κύριοι χώροι μετατρέπονται νόμιμα σε κατοικία, καθώς και για διατηρητέα κτίρια προς αποκατάσταση ή ανακατασκευή. Στις περιπτώσεις αυτές δεν εφαρμόζεται ο περιορισμός των 120 τ.μ.
Ποια είναι η διαδικασία;
Η απόκτηση Golden Visa μέσω αγοράς ακινήτου περιλαμβάνει την επιλογή του κατάλληλου ακινήτου, τον νομικό έλεγχο των τίτλων και των κτηματολογικών εγγραφών, την έκδοση ελληνικού ΑΦΜ, την προετοιμασία και υπογραφή του συμβολαίου, την καταβολή του τιμήματος, την καταχώριση της μεταβίβασης στο Κτηματολόγιο και την υποβολή της αίτησης για την άδεια διαμονής.
Ιδιαίτερη σημασία έχει ο νομικός έλεγχος πριν από την αγορά, προκειμένου να διαπιστωθεί τόσο η νομική κατάσταση του ακινήτου — όπως τυχόν υποθήκες, προσημειώσεις, κατασχέσεις ή διεκδικήσεις — όσο και η καταλληλότητά του για την υπαγωγή στο πρόγραμμα Golden Visa.
Ποια δικαιολογητικά απαιτούνται;
Τα απαιτούμενα δικαιολογητικά καθορίζονται από την ΚΥΑ 214926/2025 (ΦΕΚ Β΄ 6014/11.11.2025) και διαφοροποιούνται ανάλογα με την επένδυση και την περίπτωση του αιτούντος. Για την απόκτηση Golden Visa μέσω αγοράς ακινήτου απαιτούνται, μεταξύ άλλων, έγκυρο διαβατήριο και τα προβλεπόμενα έγγραφα νόμιμης εισόδου ή διαμονής, ασφαλιστική κάλυψη, βεβαίωση του συμβολαιογράφου με τα στοιχεία των συμβαλλομένων, του ακινήτου, του τιμήματος και του τρόπου καταβολής του, αποδεικτικό μεταγραφής ή καταχώρισης της πράξης στο Κτηματολόγιο, αντίγραφο της δήλωσης στοιχείων ακινήτου (Ε9), καθώς και το προβλεπόμενο ηλεκτρονικό παράβολο. Για τα μέλη της οικογένειας απαιτούνται επιπλέον τα σχετικά πιστοποιητικά που αποδεικνύουν την οικογενειακή σχέση, τα οποία, όταν έχουν εκδοθεί στο εξωτερικό, πρέπει να φέρουν την απαιτούμενη επικύρωση ή Apostille και επίσημη μετάφραση. Ανάλογα με την ειδική κατηγορία της επένδυσης, όπως αλλαγή χρήσης ή επένδυση σε διατηρητέο ακίνητο, απαιτούνται και πρόσθετα έγγραφα που πιστοποιούν τη συνδρομή των αντίστοιχων νόμιμων προϋποθέσεων.
Μπορεί το ακίνητο να εκμισθωθεί;
Τα ακίνητα που αποκτώνται για τη χορήγηση ή ανανέωση Golden Visa δεν επιτρέπεται να εκμισθώνονται βραχυχρόνια μέσω ψηφιακών πλατφορμών. Η σχετική απαγόρευση δεν καταλαμβάνει, σύμφωνα με τη νεότερη διοικητική διευκρίνιση, τις μακροχρόνιες μισθώσεις.
Επομένως, ο τρόπος με τον οποίο ο επενδυτής σκοπεύει να αξιοποιήσει το ακίνητο πρέπει να εξετάζεται ήδη πριν από την αγορά.
Νομική υποστήριξη για Golden Visa
Η αγορά ακινήτου με σκοπό την απόκτηση Golden Visa συνδυάζει ζητήματα δικαίου ακινήτων και μεταναστευτικού δικαίου και απαιτεί προσεκτικό έλεγχο πριν από την πραγματοποίηση της επένδυσης.
Το δικηγορικό μας γραφείο παρέχει ολοκληρωμένη νομική υποστήριξη σε επενδυτές και αγοραστές ακινήτων, αναλαμβάνοντας τον έλεγχο τίτλων και κτηματολογικών εγγραφών, τη νομική υποστήριξη κατά την αγοραπωλησία και τη διαδικασία για την έκδοση της άδειας διαμονής επενδυτή (Golden Visa).
Το παρόν άρθρο έχει ενημερωτικό χαρακτήρα και δεν αποτελεί εξατομικευμένη νομική συμβουλή.
Leave a Reply